Foto: LLi arhiiv

Kinnisvaraturu andmed näitavad hindade ja tehingute arvu langemist ning mõistagi endiselt seda, et Kagu-Eestis kinnisvara müügist saadud rahaga pole pealinnas midagi eriti peale hakata.

Maa-amet teatas, et Eesti kinnisvaraturul toimus 2022. aastal 61 109 võõrandamistehingut, millest 49 799 olid ostu-müügitehingud. Ostu-müügitehingute arv vähenes aastaga ligi viiendiku ehk 18%.

Kõige rohkem osteti ja müüdi mullu kortereid – 55% tehingutest. Kinnisasjadega tehtid äri 45% juhtudest. Nii korteriomandite kui ka kinnisasjade tehingute koguarv vähenes aastaga vastavalt 7 ja 23 protsenti. Vaatamata vähenenud tehingute koguarvule kasvas korteriomandite tehingute koguväärtus aastaga 0,35 miljardit eurot, samas kinnisasjadega tehtud tehingute koguväärtus vähenes 0,56 miljardit eurot. Kinnisvarturul oli kõige aktiivsem kuu mai, kui tehingute arv küündis 6300-ni ja kõige passiivsem kuu detsember, kui tehinguid oli 4500.

Hoonestamata elamumaa mediaanhinnad varieerusid 2022. aastal maakonniti oluliselt. Jõgeva, Võru ja Põlva maakonnas oli tehingute mediaanhind ligi 11 000 eurot ning aastane hinnakasv seejuures vastavalt 19, 13 ja 10 protsenti. Harju maakonnas oli sama näitaja ligi 90 000 eurot ning aastane hinnakasv 37%.

Lühidalt: kui müüa Võru- või Põlvamaal maha kaheksa krunti, siis saab selle eest Harjumaal ühe.

Haritava maa hektari mediaanhind oli 5183 eurot, mis on neljandiku võrra kõrgem kui 2021. aastal. Kõrgeim haritava maa hinnatase oli 2022. aastal Tartu ja Põlva maakonnas, kus põllumaahektari hind oli vastavalt 6170 ja 6110 eurot.

Korterite mediaanhind oli kõrgeim Harjumaal: ligi 2600 eurot ruumeetri kohta. Madalaim oli hind Valga ja Ida-Viru maakonnas (alla 330 euro ruutmeetri kohta).

Korteriomandite tehinguid oli 25 126 ja keskmine ostetud eluruum oli 55,1 ruutmeetri suurune. Korteri ruutmeeter maksis keskmiselt 1904 eurot ja see tähendab, et aastaga toimus kiire hinnatõus, kuna 2021. aasta keskmiseks kujunes 1568 eurot ruutmeetrist.

Valgamaal tehti mullu 375 korteritehingut keskmise ruutmeetrihinnaga 340 eurot. Maakonna keskmist kergitas Otepää vald 817-eurose ruutmeetrihinnaga, kuid Tõrva ja Valga vallas oli hind vastavalt 240 ja 281 eurot. Valgamaa keskmine korteri ruutmeetrihind oli riigi madalaim.

Samas näitavad andmed, et Ida-Virumaal Kiviõlis võis korteri saada 83 euroga ruutmeetri kohta. See tähendab, et 40 korda odavamalt kui Tallinna kesklinnas (3447 eurot ruutmeeter). Võrumaal maksis korteri ruutmeeter mullu keskmiselt 620 ja Põlvamaal 517 eurot.

Kokkuvõtlikult: keskmine Võrumaa korter on viis ning Põlvamaa korter kuus korda odavam kui Tallinna südames.

Põlvamaal tehti aasta jooksul kokku 1224 kinnisvaratehingut, Võrumaal 2051 ja Valgamaal 1412.

Ekspert: Valgas tuleks 50 maja lammutada
Ärileht vahendas madala kinnisvarahinnaga Valga linnaarhitekti Jiří Tintěra seisukohti ääremaal asuvate linnade tuleviku teemal. Teadupärast voolavad väikelinnad ajapikku rahvast tühjaks ning tuhandete inimeste lahkumine mõjutab ka kinnisvaraturgu.

Valga probleemidest inspireerituna kaitses Tintěra Tallinna tehnikaülikoolis 2020. aastal doktoritöö kahanevate linnade kohta Valga näitel. Oma doktoritöös andis Tintěra hinnangu, et mõistliku kinnisvaranõudluse tekkeks tuleks linnas lammutada veel 50 kortermaja. See pole aga lihtne, sest nii mõneski paneelmajas on kõrvuti nii tühjad kui ka asustatud korterid ning inimesed pole nõus pooltühjadest majadest ära kolima.

Väikelinnade rahvaarvu kahanemist saab tema sõnul aeglustada muu hulgas linnaruumi teadliku planeerimisega. Tintěra ütles Ärilehele, et probleemi lahendamine algab selle teadvustamisest ja tunnistamisest, järgnema peaks aktsepteerimine. Lühidalt tuleks kokku lugeda tühjad korterid ja majad, tunnistada kahanemist ja teha linn kahanenud rahvastikule parajaks – mitte aga loota, et äkki linna rahvaarv millegipärast plahvatuslikult kasvab.

Kinnisvarafirma analüüs näitab hindade langemist
Pindi Kinnisvara jaanuarikuisest kinnisvaraturu analüüsist saab välja lugeda, et kaalutud keskmine hind on aja jooksul märgatavalt tõusnud. 2007. aasta kinnisvarabuumi tipphindadest on hinnad praegu 78% kõrgemad. Juulis 2009 oli turul põhi – sellest ajast alates on hind kasvanud pea 300%. Oktoobrist 2022 alates on kaalutud keskmine hind kasvanud kümnendiku võrra.

Samas on 2007. aastast tarbijate kindlustunne poole võrra langenud, möödunud aasta septembriga võrreldes aga veidi tõusnud. Ostujõud on tippaegadest (2014-2015) märgatavalt kahanenud.

Rahandusmaailm on üsna ühel meelel, et Euribori kasv jätkub ka tänavu. Kuna Eestis on üle 190 000 kehtiva eluasemelaenu, siis mõjutab intressitõus otseselt väga suurt osa elanikkonnast.

„Pole mõtet manada silme ette ülikõrgeid intressimäärasid, kuid igaks juhuks tasub igal laenu võtnud leibkonnal arvestada, mis juhtub nende rahakotis siis, kui Euribor tõuseb kasvõi ajutiselt tasemele, kus ta varemgi on olnud ehk viiele protsendile,“ lausus Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman.

„Üks segment on turul aga juba päris kõvasti pihta saanud – selleks on üüriäri. Investorite poolt oodatud lisatulu on juba praeguse intressitaseme peal asendumas lisakuluga, mis ongi üks pakkumiste arvu suurenemise põhjus, kuna üleliigsest ballastist püütakse vabaneda,“ lisas ta.

Pindi Kinnisvara andmetel pakuti Valgas linnas viimati kinnisvara keskmiselt 523 euroga ruutmeetri kohta. Pakkumishinna ja tehinguhinna vahe (ehk reaalne hind, millega kinnisvara osteti) oli aasta kokkuvõttes Valgas 69%. Möödunud aasta septembriga võrreldes on hind langenud pea viiendiku võrra. Valga kalleima korteri eest maksti jaanuaris 48 000 eurot.

Võrus pakuti viimati kortereid keskmiselt 1133 euroga ruutmeetri kohta. Andmed näitavad, et mullu maksti korteri eest 23% vähem kui esialgu küsiti. Juulis 2022 möllanud hinnatipuga võrreldes on hind langenud 14%. Kalleim Võru korter müüdi jaanuaris 96 000 euroga.

Põlvas taheti mullu viimases kvartalis korteri ruutmeetri eest saada 1019 eurot ning kuigi pakkumisi oli vähe, maksti keskmiselt 877. Möödunud aasta esimese kvartaliga võrreldes on hind 16 protsenti langenud. Viimase kvartali kalleim korterimüügitehing oli 73 000 eurot.

Maaklerid: turg on jahtunud, ostu kaalutakse rohkem
„Alates eelmise aasta novembrikuust on Kagu-Eesti kinnisvaraturg olnud jahtumisseisus,” märkis Pindi Kinnisvara Kagu-Eesti maakler Sander Valdas, kui LõunaLeht palus tal sõnastada ootused kohalikule kinnisvaraturule alanud aastal. „Kuid nüüd, käesoleval aastal võiks alates kevadest või suve algusest Põlva ja Võru kinnisvaraturul jälle aktiivsus suurenema hakata. Nõudlus korralike elamispindade järele on Võrus ja Põlvas kindlasti olemas ja ka lähenev kevad ilmselt suurendab taas ostuhuviliste aktiivsust. Kuna kvaliteetseid elamispindasid on nii Võrus kui Põlvas vähe saada, siis suuremat hinnalangust ei paista küll tulemas. Pigem arvaks ostuotsuste põhjalikumat kaalumist enne valiku tegemist.”

Lumen Kinnisvarabüroo Võru maakler Keidy Nael ütles oma ootuste kohta esmalt, et maaklerina ootab ja loodab ta ikka, et need, kes kodu otsivad, leiavad selle ning need, kes müüa soovivad, saaksid ka müüdud.

„Kindlasti mängib praegu väga suurt rolli sõda, Euribori ja elektrihindade tõus, üldine kinnisvara hinnatase ja inimeste ostukindluse vähenemine,” hindas ta olukorda. „Eespool nimetatud tegurite tõttu võiks eeldada, et müügipakkumiste arv kasvab ja seda on ka tegelikult juba märgata. Samuti on näha, et potentsiaalsed ostjad mõtlevad ja kaaluvad rohkem läbi, kas kinnisvara osta või mitte, ning nii mõnedki ootavad või loodavad, et kevadel võiksid hinnad rohkem langeda.”

Nael tõdes, et kindlasti mängivad otsustamise juures rolli ka suurenenud laenumaksed, samuti elektri- ja küttehindade tõus. Erinevalt Valdasest hindas tema, et kuna mujal maailmas on kinnisvarahindade langus juba alanud, ei jää ka meie sellest puutumata.

„Hetkel võib öelda, et kui müüjad soovivad tehinguni jõuda, siis võrreldes eelmise aasta hindadega tuleks umbes kuuendiku võrra hinnaootusest alla tulla,” leidis maakler. „Ostjad peaksid jällegi arvestama sellega, et laenumaksed on tuntavalt suurenenud ja ka laenu ei pruugi enam nii lihtsasti saada. Mis puudutab Nursipalu laiendamise saagat, siis ilmselt selle kohta on veel vara järeldusi teha. Aga nagu öeldakse, siis oma kodu ostmiseks pole kunagi halba ega valet aega, tuleb leida vaid just see õige kodu!”

 

 

 

Autor: VIDRIK VÕSOBERG
Viimati muudetud: 09/02/2023 09:38:24