Juulikuine ülevaade olukorrast kinnisvaraturul, lisaks infot konkreetsemalt korteriturust, ühistute tuleohutussüsteemide korrashoiust, korterite planeeringute muutmisest ning ärikinnisvaraga seotud müütidest.

Käibemaksutõus mõjutas ka kinnisvaraindeksit
Eesti 17 suurema linna korterite keskmist tehinguhinda kajastav Pindi indeks tõusis juunis 7 protsendi võrra ning jäi pidama hinnatasemel 2507 €/m², tehingute arv siiski langes mõnevõrra.

Mais oli korterite keskmist hinda seirav Pindi indeks korrigeeritud andmetel 2333 €/m². Kui mais tehti indeksilinnades kokku 1255 korteriomandi tehingut, siis juunis oli tehingute arv 1198.

„Ehkki lõplikud andmed selguvad hiljem, siis juba praeguseks on teada, et väga paljud tehingud uusarendustega ajastati juunisse, et vältida käibemaksu tõusust tulenevat kallimat hinda,“ sõnas Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman.

„Kõnealune järsk tõus ei kajasta seega turu tegelikku olukorda, kuna Tallinna uusarenduste tehingute maht on piisav, et isegi üleriiklikku indeksit mõlemas suunas kõigutada,“ selgitas ta.

Võrreldes hinnatipuga detsembris 2023 on indeks 7 protsenti madalam.

Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab üle 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui 20 aastase ajaloo.

Korteriturg on juba taastumisfaasis
Analüütikud kulutavad tunde, et igakuiselt avaldatavatest numbritest leida midagi uudisväärtuslikku ja siis ilmuvad veidrad kirjutised uutest pseudorekorditest, mis lugejatel ainult pead sassi ajavad, tõdes Peep Sooman.

„Konkreetne märk, et turg on taastumisfaasis, on otse meie silme ees. Ei mingeid uhkeid tehinguid ega pastakast välja imetud ohoo-suvilaid-müüdi-kolm-tükki-rohkem hõiskeid. Mõni üksik miljonitehing uue varaga ei näita muud, kui et kellelgi on hästi palju vaba raha käes. Taastumine algab aga alati Tallinnas ja pruugitud korterite turul,“ sõnas Sooman.

„Langenud Euribor on pealinna korterituru uuesti kihama ajanud. 2020. aasta kevadkuud olid Covidi tõttu muidugi katastroofilised, kuid siis tuli väga kiire tehinguaktiivsuse kasv, mida tollel momendil nimetati trepikojaoksjonite ja FOMO-efekti (fear of missing out ehk ilmajäämise kartus – toim) tõttu suisa buumiks. Ja siin me nüüd siis 2025. aastal oleme – vähem kui kümme protsenti maas sellest nn buumist, kui Tallinna järelturu korterite tehingud aastate kaupa kõrvuti panna. Vahet sisuliselt enam pole,“ sõnas Sooman.

„Mis juhtub Tallinnas, juhtub varsti ka mujal ning ka teiste varade puhul, see on Eesti kinnisvaraturu kuldtõde. Kas selline tehingute arvu kasv valgub kiirelt maade ja hoonestamata kinnistute turule ning Paidesse, Jõgevale ja Põlvasse? Ei. See võtab aega, võimalik, et isegi paar aastat. Kuid vahepeal ära vajunud turg on selgelt aktiivsuse kursi võtnud,“ kinnitas Sooman.

Kulurida, millelt ei tohi ühistu kunagi kokku hoida
„Majanduslikult keerulistel aegadel on igati mõistetav, et ühistud püüavad kulusid kärpida. See on loogiline ja isegi turgu tervendav, et ka näiteks korrashoiuteenuste puhul võetakse kontrollhankeid või hinnatakse üle tööde mahud,“ ütles Pindi Kinnisvarahalduse tegevjuht Ronald Tõnisson.

„Näiteks muru niitmise või trepikodade koristamise graafikute paika panemised on paljuski esteetika küsimus ning ühistul ei ole tõesti pakilist vajadust lasta trepikoda iga päev puhtaks pühkida, kui raha napib. Kuid on üks kulugrupp, mille kärpimine on täiesti lubamatu – selleks on tuletõrjesüsteemide hooldus koos andurite, suitsuluukide, akude ja kõige muu olulise kontrollimisega,“ rääkis Tõnisson.

„Tulega ei mängita. Sopased jalad saab lapiga puhtaks tõmmata, aga kui ühistu soovib tuleohutussüsteemide seadusega ette nähtud intervalle salaja pikendada, siis see pole mäng enam ainult sellega, kas kahju korral kindlustus korvab või mitte – see on mäng inimeste eludega,“ lausus Tõnisson.

„Kui aga on kahtlus, millised hooldustööd on seadusega kohustuslikud ja millised mitte, soovitan ühistujuhtidel konsulteerida oma halduriga või tellida spetsialistilt hoolduskavade ülevaatus. Teadlik juhtimine aitab vältida ohtlikke eksimusi,“ lisas ta.

Planeeringumuudatusega korteritel tuleb dokumentatsiooni kontrollida
Kinnisvarafirma juhatuse liige ja hindamisvaldkonna juht Andres Teder ütles, et eelkõige korterite flippimise (kinnisvara ost, parendamine ja õigeaegne müük teadlikult kasu teenimise eesmärgil – toim) käigus turule tulnud muudetud planeeringuga tüüpkorterite dokumentatsioon tuleb põhjalikult üle kontrollida.

„Uus trend on tõsta köögimööbel korteri elutoa otsaseina ning köögist tekitada lisatuba. Tundub hea äriplaan, aga siin on päris palju võimalikke probleeme, mida tuleks sellise korteri ostmisel tähele panna.

Torustiku ümberehitus on juba tehnosüsteemide muutmine ja loakohustuslik tegevus ning eeldab ka korterühistu kooskõlastust. Isegi kui korter ostetakse omavahendite abil, siis selle hilisemal müümisel ei pruugi pank sellise korteri ostu finantseerida, kui dokumentatsioon on puudulik või töid pole tehtud vastavalt projektile. Rääkimata probleemidest kindlustuskaitsega,“ rääkis Teder.

„Teine probleem on ventilatsiooniga. Juhitakse ära küll pliidil tekkiv aur, mille ehitus eeldab ka kooskõlastust, kuid näiteks otsakorterite puhul tekib olukord, kus uue avatud köögi osas ei ole tuulutusklappe ja olemasolev ventilatsioon ei suuda suurenenud niiskusega toime tulla. Niiskus kondenseerub ja tekib hallitus,“ selgitas ta.

„Kolmas segadus on tubade arvuga – kui suuremate köökidega tüüpkorterites annab köögi suurus ametliku toa pindalanõude välja, siis väiksemate köökide korral mitte ning korteri toalisus jääb ikka samaks. Ja see võib mõjutada vara likviidsust, ükskõik kui ilus remont on tehtud. Soovitan dokumentatsiooni kaevuda põhjalikult või vajadusel selleks pädevatelt spetsialistidelt teenus tellida, et suurematest probleemidest hoiduda,“ lisas Teder.

Viis ärikinnisvaraturul levivat müüti
„Ärikinnisvara omamine on hea äri , aga ainult siis, kui omanik ise endale jalga ei tulista. Kahjuks liigub kinnisvaraturul endiselt iganenud uskumusi, mis kaotavad omanikule raha või lasevad võimalusi raisku,“ kirjutab Pindi Kinnisvara Äripinnad OÜ juhatuse liige Kristen Oliver Rattasepp.

Müüt nr 1: üks suur üürnik lahendab kõik mured.

„See on klassikaline unistus – tuleb üks suur klient, võtab kogu pinna üürile ja omanik võib rahulikult jalad seinale visata. Reaalsus on see, et ühe suure üürnikuga kaasneb ka väga suur risk. Kui see klient lahkub, jääb tühjaks terve hoone, rahavoog kukub nulli ja pinna omanik peab alustama kallist ja aeganõudvat maja uut täitmist. Lisaks pole ka suured üürnikud alati kõige stabiilsemad. Targem on hajutada risk mitme väiksema või keskmise suurusega üürniku vahel – rahavoog püsib stabiilsem ja kui keegi lahkub, ei jää kogu maja korraga tühjaks,“ selgitas Rattasepp.

Müüt nr 2: renoveerimine tõstab tingimata tootlust.

„Mõttelaad – teeme suure remondi ära ja kohe tõstame hinda – kõlab hästi, aga tegelikult pole see alati nii lihtne. Turuhind sõltub eelkõige piirkonnast, nõudlusest ja konkurentsist, mitte uhiuuest parketist või disainvalgustitest. Vahel kulub renoveerimiseks rohkem raha, kui pärast on võimalik lisatulu teenida. Seda eriti juhul, kui turul pole parasjagu nõudlust kallima pinna järele. Enne suurte investeeringute tegemist tasub hinnata, kas ja kellelt omanik pärast renoveerimist uut hinda küsida saab,“ rääkis ta.

Müüt nr 3: tühjalt seisev pind teeb vähem kahju kui odav üürihind.

„Paljud omanikud on veendunud, et parem on lasta pinnal seista, kui see alla turuhinna välja üürida. Tegelikult söövad tühja pinna kommunaalkulud, hooldus- ja kindlustuskulud ning intressimaksed iga kuu raha ja ka seisev pind amortiseerub. Kui pind on liiga kaua pakkumises, hakatakse seda omakorda vältima või hinda tugevalt alla kauplema. Vahel on mõistlikum ajutiselt odavama hinnaga üürnik võtta ja rahavoog sisse tuua, kui lasta ruutmeetritel ja rahal raisku minna,“ kinnitas Rattasepp.

Müüt nr 4: kui turg on kehv, pole mõtet midagi teha – turu vastu ei saa.

„See on üks kõige kahjulikumaid mõttemustreid. Jah, turu üldine seis mõjutab, aga nutikas omanik suudab ka keerulisemas olukorras positsiooni hoida või isegi võita. Paindlik üürihind, lühiajalised lepingud, erilahendused või objektide jagamine väiksemateks pindadeks – võimalusi on. Turg ei premeeri neid, kes käed rüpes ootavad, vaid neid, kes kohanevad ja otsivad lahendusi. Sageli sünnivad kõige tugevamad diilid just keerulisel ajal,“ lausus ta.

Müüt nr 5: kõrvalkulusid ei ole võimalik kontrollida.

Paljud omanikud lepivad vaikimisi sellega, et kõrvalkulud on nagu ilm – tuleb, mis tuleb. Tegelikult on kõrvalkuludel suur mõju netotootlusele ja neid saab nutika haldusega märkimisväärselt mõjutada. Hinnapakkumiste küsimine, teenusepakkujate vahetamine, energiatõhususe tõstmine, kaugloetavad mõõdikud ja läbipaistvam kõrvalkulude arvestus aitavad kulud kontrolli alla saada. Suur osa ärikinnisvarast kannatab lihtsalt halva halduse ja mugavuse tõttu. Mina soovitan tungivalt – korraldage igale kulugrupile perioodiliselt hankeid ja kui endal hammas peale ei hakka, teeme seda koos,“ lõpetas Rattasepp.

***

Soovimatu kinnisvara saab edaspidi loovutada omavalitsusele
Valitsus kiitis sel kuul heaks asjaõigusseaduse muudatuse, mille kohaselt liigub soovimatu kinnisvara edaspidi riigi asemel kohaliku omavalitsuse kätte. Seni sai kinnisvaraomanik seaduse järgi loovutada kasutuseta omandi riigile.

Rahandusministeeriumi halduspoliitika asekantsler Kaur Kajak selgitas, et senine praktika ei ole end õigustanud: „Riigil on keeruline, teadmata kohalikke olusid ja arenguvajadusi, leida loovutatud varale sobiv kasutusviis. Samas tunnevad omavalitsused oma piirkonna vajadusi paremini ning saavad varale leida otstarbe, mis toetab kohalikku arengut ja elukeskkonda.“

Asekantsler tõi näiteks, et sageli loovutatakse riigile kortereid, mis on halvas seisukorras, asuvad tühjenevates elamutes ning millel puudub turuväärtus. Ta lisas, et need juhtumid ei ole pelgalt kinnisvaraga seotud küsimus, vaid viitavad laiemate sotsiaalsete probleemide kuhjumisele.

„Tegemist ei ole ainult kinnisvara haldamisega, vaid üleüldise elukeskkonna kvaliteediga. Just seetõttu on oluline, et kohalik omavalitsus, kes tegeleb igapäevaselt sotsiaalsete ja ruumiplaneerimise küsimustega, saaks siin juhtrolli,“ sõnas Kajak.

2019. aastal viis rahandusministeerium läbi pilootprojekti kolmes omavalitsuses, kus testiti praktilisi ja õiguslikke lahendusi kasutusest välja langenud korterite probleemile. Projekti käigus töötati välja lahendusi elanike ümberkolimiseks jätkusuutlikesse korterelamutesse ning tühjade ja osaliselt eraomanikele kuuluvate elamute lammutamiseks. Tulemused näitasid, et tõhusaim viis probleemi lahendamiseks on just kohalikul tasandil lähenemine.

Asjaõigusseaduse § 126 muudatus on planeeritud jõustuma 1. jaanuaril 2026. Muudatusega nähakse ette ka riigipoolne rahaline tugi omavalitsustele, et nad saaksid loovutatud kinnisvaraga otstarbekalt tegeleda.

Aastatel 2011-2024 on riigile loovutatud kokku 606 soovimatut kinnisvaraobjekti.

 

Autor: LÕUNALEHT
Viimati muudetud: 24/07/2025 08:48:16