Üüriäri võti: kasumi toob hoopis vara väärtustamine
Vahepeal üleriiklikuks rahvusspordiks kujunenud üürikorterite kokku kuhjamine on uutes majandusoludes saanud ühe mõõtme juurde – selleks on põhikooli tasemel matemaatika ja plaani koostamine, kirjutab Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman.

„Ehkki üüriäri näilise kasumlikkuse kadumise ja seetõttu varjusurma vajumise põhisüüdlaseks peetakse Euribori, siis tegelikuks peaosatäitjaks oli, on ja jääb siiski investor ise. Kui ennast vahepeal põhitöökohalt lahti vormistanud ja sisuliselt hotellipidajaks ümber orienteerunud ning turiste majutama hakanud inimesed välja arvata, siis tegelikult oli üüriäri kahjumlik ka ajal, kui Euribor oli negatiivne ehk laenuintressid olid madalad. Paljud lihtsalt ei saanud sellest aru. Või ei tahtnud sellest aru saada. Kõige tõenäolisem on siiski see, et nad ei viitsinud või osanudki arvutada.

Headel aegadel ehk aastatel 2010-2022, kui turg stabiilselt tõusis, oli lihtne lihtsustada. Näiteks nii – aastas tuleb üürituluna sisse 6% vara soetusmaksumusest ja finantskulu (loe: põhiosamakse + intress) on 4% laenujäägist (loe: soetusmaksumusest), seega alles jääb 2% ning kui õnnestub kokku osta kümme üürkorterit, siis teenib investor igal aastal umbes viiendiku ühe korteri maksumusest. Isegi riiklikke makse ei viitsinud keegi valemisse sisse arvestada. Takkajärgi on raske hinnangut anda, kui palju oli sellise lihtsustamise taga ahnust ning sellega kaasnevat rumalust ja kui palju sõpradele-sugulastele ära tegemise soovi, kuid kehvalt kukkus asi välja igal juhul.

Neil, kes endale üürikorterite positsioonid aastaid tagasi sisse võtsid, on muidugi siiani kõik väga hästi, sest varade väärtused on väga palju kasvanud ja arvuta kuidas tahad, on nad igal juhul plussis, pealegi on ka üürihinnad ajas tõusnud ning tootluse näitajad seeläbi paranenud. Täna aga enam niimoodi äri alustada ei saa. Miks?

Käesoleval sajandil pole üüriäri olnud kunagi ülemäära kasumlik. Paremal juhul jäi pool või kolmveerand protsenti pihku, aga seda ka eelkõige pealinnast väljaspool. Täpsemini öeldes on klassikaline üüriäri nii halb äri, et targemad hoiavad sellest kaarega mööda. Hästi lihtsustatult viivad äri kahjumisse järgmised kulud: vakants, mis on tavaliselt umbes 5% ja maakeeli tähendab see, et keskmiselt ligi kahe aasta tagant on üürikorter umbes kuujagu tühi ja raha ei tooda; amortisatsioon ehk loomulik kulumine, mis koos katki minevate asjade parandamise ja isegi tagasihoidliku, kuid aeg-ajalt vajaliku valgendusremondi tegemisel on ka konservatiivsete arvutuste korral vähemalt 3% aastas ja seda naljalt üürnikult küsida ei saa; muud kulud, olgu selleks õigusabi, remondifond jms, mis on samuti ca 1% aastas.
Nõnda, ja kui me nüüd vaatame, et „heal ajal“ tehtud kiirarvutus andis justkui 2% aastatootlust, siis tegelikult oli see hoopis 2-5-3-1=-7% aastas! Miinus seitse!

Aga miks üldse üüriäri aetakse, kui see nii halb on?

Endalegi teadvustamata on enamus üüripositsiooni sisse võtnud investoritest tegelikult hoopis mitte üüriärimehed, vaid spekulandid, kuna kogu tulu (ja tegelikult salamisi ka selle ootus!) tuli stabiilsest ja kiirest vara väärtuse kasvust, mis muud kulud ära kattis ja kasumi ikka alles jättis.

Eelnev ei tähenda, et „üüriäri“, jah tõesti jutumärkides „üüriäri“, sest tegelikult pole üüriäri eriline äri, oleks täiesti mõttetu tegevus. Lihtsalt selle sõnastamine oli pinnapealne ja selle taga peitunud matemaatika veel pinnapealsem. Kasum on seal siiski varjatud kujul olemas, aga see, kes selle nüüd üles oskab leida, on juba keskmisest märksa nupukam.

Kas kinnisvarahindade langus on selleks korraks lõplikult läbi, on veel raske öelda. Just see on põhjus, miks eelnimetatud jutumärkides üüriäri ajajad turult nagu tina tuhka kadunud on. Nüüd on aga üüriäri egiidi all tekkinud uus ja palju mõtestatum subkultuur, kes ei lahmi pimesi laenulepingutele allkirju alla ning ei kuhja suvalisi kortereid kokku, vaid mõtlevad ja kalkuleerivad hoolega, mida nad tegelikult teevad.

Kõnealune subkultuur nimelt viljeleb kinnisvara väärtustamist. Kui turg ei anna, siis tuleb ise teha. Kaasnev üüritulu on lihtsalt heaks instrumendiks, mille abil jooksvad kulud madalamad hoida, kuniks investor oma tegelikku äriplaani tasapisi ellu viib. Äriplaani peamine eesmärk on leida võimalikult paljude puudustega ning vähefunktsionaalne vara ja see võimalikult väheste kuludega uuesti funktsionaalseks muuta.

Toon näite. Kui puitmaja uberikus pole isegi privaatset tualettruumi või pesemisvõimalust, siis selle tekitamine on oskusliku tegutsemise korral üsna odav. Näiteks 2000 eurot. Või 5000 eurot. Vahet pole. Tähtis on see, et kui kõnealune summa odavalt kätte saadud korterisse investeerida, siis tõuseb korteri väärtus mitte investeeringusumma võrra, vaid näiteks kolm või viis korda rohkem. Loogiline – ilma tualetita korterit ei tahagi keegi naljalt osta ja omanik on õnnelik, kui selle eest sandikopikad kätte saab. Toimiva kanalisatsiooniga korter liigub aga uuesti kaubeldavate varade nimekirja ning hoopis uue hinnataseme pealt.

Kui seda kõike on võimalik teha nii, et üürnik natuke ka igakuiselt tagasi maksab, muutub investeering veelgi kasumlikumaks. Kuid veelkord – tegemist ei ole klassikalises mõttes üüriäriga, vaid vara väärtustamisega. Just niimoodi on võimalik ka kehval ajal kinnisvaraturul raha teenida.”

Krundiostjad teevad ohtlikke vigu
Üle Eesti on müügis paar tuhat krunti, mida pakutakse kui unelmate kodu või suvila rajamiseks sobivat maatükki. Paraku kõik kinnistud elamuehituseks ei sobi ja liiga pinnapealne ostutehing võib krundiostja suured plaanid õhku lennutada.

Pindi Kinnisvara põhja ja ida regiooni juht Kristen Oliver Rattasepp ütles, et eriti ohtlikuks teeb krunditehingu asjaolu, et hoonestamata kinnistu ostetakse tihti välja omavahendite eest ning kuna kõrval pole tehingut nõustavat panka ega kinnisvaraspetsialisti, siis ei saagi ostja teada, kas antud kinnistu ja sellele rajatava maja tagatisel üldse laenu saaks. „Laenu on uuel omanikul vaja aga tihtipeale hoone ehitamiseks, samuti uuel ostjal, kui tekib vajadus maja tulevikus müüa,“ selgitas ta.

„Kõige levinumaks probleemiks on, et soetataval kinnistul pole seaduslikku ligipääsu. Avalikult teelt juurdepääs puudub või servituudid naabritega on seadmata. Tõsi, kohaliku omavalitsuse abiga on võimalik seada ka sundvaldus, aga siis on tüli naabritega garanteeritud,“ rääkis Rattasepp.

„Teine nüanss, mida tuleb eelkõige asulavälistel aladel silmas pidada, on elektri liitumispunkti kaugus. Kui see on üle 400 meetri kinnistu piirist, ei käi liitumine enam ampritasu järgi, vaid kogu liitumiseks vajaminevad ehitustööd peab kinnistuomanik ise kinni maksma. Need summad on läinud kolossaalseks ja muuduavad paljudel juhtudel krundi hinna suisa negatiivseks,“ rääkis ta.

Kolmanda probleemkohana tõi Rattasepp välja veega varustatuse. „Kui krundile ei lubata rajada puurkaevu ja näiteks veevarustus on ette nähtud naaberkinnistutelt, kus pole kaevu veel olemaski või selle ühiskasutamise või -hooldamise dokumentatsioon on puudulik, on probleemid kerged tekkima,“ lausus ta.

Suurimaks apsakaks peab Rattasepp aga suure hooga ostetud maatulundusmaade ehituskõlbulikkuse kontrollimata jätmist. „Pole harvad juhud, kui soetatakse imekaunis kinnistu imekaunis kohas, kuid erinevate piirangute tõttu, olgu selleks looduskaitse või asjaolu, et tegemist on väärtusliku põllumaaga, ei väljastatagi hoone rajamiseks projekteerimistingimusi,“ sõnas Rattasepp. „Üks kõne kohalikku omavalitsusse aitaks palju, aga paljud ostjad ei tule selle pealegi, et krundil võivad kasvada haruldased taimed või seda läbib konnade rändeala ja nii tulebki kogu makstud raha korstnasse kirjutada,“ lisas Rattasepp.

Kinnisvaraturg ootab kindlustunnet
Eesti 17 suurema linna korterite keskmist tehinguhinda kajastav Pindi indeks tõusis veebruaris 1% võrra ning jäi pidama hinnatasemel 2191 €/m². Jaanuaris oli korterite keskmist hinda seirav Pindi indeks korrigeeritud andmetel 2161 €/m².

Kui jaanuaris tehti indeksilinnades kokku kõigest 876 korteriomandi tehingut, siis veebruaris oli tehingute arv 1014 ehk 15% võrra rohkem, jäädes siiski peale jaanuarit viimase 13 kuu kõige kesisemaks tulemuseks.

Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et turg toimib, kuid tehinguid tehakse väga ettevaatlikult. „Inimesed ootavad turvatunnet, mis on viimaste aastate sündmustega väga tugeva löögi saanud. Konjunktuuriinstituudi poolt koostatav tarbijate kindlustunde indikaator kinnitab püsivalt madala (-35) tulemusega sama – rahvas on mures ja mure ajal ei kiputa suuri otsuseid langetama,“ selgitas Sooman. „Turg ootab positiivseid uudiseid, olgu selleks laenuraha odavnemine või sõjategevuse lõppemine, kuid praegu ollakse arusaadavatel põhjustel äraootavad,“ lisas ta.

Maa-amet: veebruaris oli kinnisvaraturg rahulik
Maa-ameti andmetel tehti 2024. aasta veebruaris kinnisvaraturul 2756 ostu-müügitehingut, mida on 4 protsenti rohkem kui eelmisel aastal. Tehingute koguväärtus oli ligi 399 miljonit eurot, mis on umbes 120 miljonit rohkem kui veebruaris 2023.

Eluruumina müüdud korteriomandiga tehti 1519 tehingut, hoonestatud maadega 395 tehingut ning hoonestamata maadega 661 tehingut. Korteriomandite ja hoonestatud maa tehingute puhul tähendab see aastast kasvu vastavalt 6 ja 2 protsenti. Hoonestamata maa tehingute arv langes ligi 2%.

Põlvamaal tehti veebruaris 53 kinnisvaratehingut ja Valgamaal 51 (mõlemad 1,9% kõigist Eestimaa tehingutest). Võru maakonnas oli tehinguid 91 (3,3% kinnisvaraturust). Korteri ruutmeeter maksis Põlvamaal keskmiselt 570, Valgamaal 392 ja Võrumaal 699 eurot.

Kinnisvaraekspert: leevenevad reeglid võimaldavad inimestel senisest lihtsamini kodulaenu saada
Kinnisvarabüroo Uus Maa juhatuse liikme Igor Habali sõnul hakkavad aprillist kehtima uued Eesti Panga nõuded, kuidas peab kommertspank arvutama maksimaalset uute taotlejate laenuvõimekust, mis paljude jaoks tähendab võimalust senisest rohkem kodulaenu saada.

Habali sõnul kehtivad Eestis tegutsevatele kommertspankadele eluasemelaenu väljastamise miinimumnõuded, et inimesed liiga suuri riske ei võtaks. „Seni pidid pangad Eestis maksimaalset laenuvõimekust hinnates arvestama, et inimene oleks võimeline probleemideta tasuma kas laenulepingus toodud intressimäära, millele on lisatud 2 protsendipunkti või kuueprotsendilist aastaintressi, olenevalt, kumb on kõrgem,“ rääkis Habal.

„Alates 1. aprillist kaheprotsendipunktiline lisa aga kaob ning arvutus tuleb teha kas laenulepingu või maksimaalselt kuueprotsendilise intressimääraga. „Endiselt jääb kehtima nõue, et laenusoovija igakuised laenu- ja liisingumaksed võivad kokku moodustada kuni 50% netosissetulekust. Sisuliselt tähendab muudatus seda, senised reeglid lähevad leebemaks ja paljudel inimestel tekib võimalus rohkem laenu saada,“ ütles Habal.

„Nii laenajatele kui kogu kinnisvarasektorile on tänavu mitu positiivset uudist – esiteks on oodata on Euribori järk-järgulist langust. Kui Euribor kahaneks praeguselt 3,9-lt kolmele protsendile, siis võib see maksjale tähendada keskmiselt umbes 100 eurot kuus säästu ning suurendaks turu likviidsust,“ rääkis Habal.

Uus Maa juhatuse liikme sõnul on kommertspangad ise juba langetanud oma intresse – kui aasta tagasi jäid need keskmiselt 1,8-2,2 protsendi vahemikku, siis nüüd on juba 1,6%-1,7% tavaline ja väga energiatõhusatele majadele tehakse veelgi soodsamaid pakkumisi. Koos keskmise palga tõusu ning soodsamate intressidega peaks kinnisvaraturg hakkama tänavu järk-järgult lahti sulatama,“ prognoosis Habal.

„Praegu tehakse kuus võrreldes tipuga 20%-30% vähem tehinguid ja kuna majandus on inertne ning muutused jõuavad reaalellu viitega, siis kohe kiiret aktiivsuse kasvu ei järgne, aga tingimused selleks on olemas. Majanduses on suuremate muutuste puhul tavaline 12-kuuline lõtk, mille jooksul turg reageerib, aga juba suveks peaksid esimesed paranemise märgid tavaellu jõudma. Vähemalt selle ajani on jõud ja võimalused tingida ostjate kasuks,“ lisas Habal.

 

Autor: LL
Viimati muudetud: 28/03/2024 08:52:41